“Все то же рвение по созданию ТСЖ нужно проявлять после принятия квартир и общего имущества дома.”
Вопрос – КТО будет принимать общее имущество дома, если не будет ТСЖ? Ответа у г. Фоменко нет.

“Трест сам вынужден будет создать ТСЖ или определить управление домом т.к. обязан зарегистрировать многоквартирный дом как недвижимое имущество изначально на себя. ”
г. Фоменко пытается ввести вас в заблуждение. Трест не может сам создать ТСЖ или определить управление домом. Это может сделать только общее собрание собственников ( в т.ч. будущих – ст. 139 ЖК РФ). См. выдержки из ЖК ниже.
ст161ч.2. ЖК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;

«В созданном ТСЖ совершенно не трудно на общем собрании собственников, происходящем не реже одного раза в год или по инициативе собственников, поменять устав, правление и формы обслуживания дома.»
Правильно, ст.45ч.2. Поэтому ТСЖ является наиболее удобной и демократичной формой управления домом. Если что-то не нравится – можно поменять на общем собрании (которое может собрать любой собственник). Проектная, техническая, эксплуатационная, финансовая и др. документация хранится в ТСЖ, а не в упр. компании. Получи потом от них что-нибудь, явно будет саботаж (если решим потом самим управлять домом).

«А вот принимать общее имущество дома через созданный им же, но через ативных дольщиков, ТСЖ мне кажется неосмотрительным.»
Повторяю вопрос г-ну Фоменко –КТО БУДЕТ ПРИНИМАТЬ ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ДОМА, ЕСЛИ У НАС НЕ БУДЕТ ТСЖ? Требуется конкретный ответ. Г-н Фоменко считает, что это должна сделать упр. компания (если он против создания ТСЖ). А я считаю, что это должны сделать мы, собственники, через товарищество, а не чужой дядя. ТСЖ является юридическим лицом со счетом, печатью и т.д. Поэтому может при необходимости выставить претензию тресту, если что не так.
ст.135 ЖК РФ ч.5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
«Меня очень беспокоит, что строительными вопросами по приемке общего имущества дома и юридическими вопросами пытаются заниматься люди не совсем в этом разбирающиеся. Я, лично, не стараюсь углубляться в технологические вопросы которые знаю в общих чертах…»
К сожалению, юристы не встают в очередь для помощи в написании устава и в др. вопросах. Так же и строители. Поэтому просьба ко всем, кто может оказать конкретную профессиональную помощь – приходите в птн, 13.02, в 18:00, в наш дом, 2-й подъезд, 2-й этаж (где прорабская).

«но юридические вопросы и вопросы материальной ответственности связанные с ТСЖ мне несколько понятны.»
ст.135 ЖК РФ
ч.6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Добавлено (15.02.2009, 21:55:30)
---------------------------------------------
Выложена окончательная версия Устава ТСЖ.

Михайлова Елена Юрьевна (кв.24) - ведущий инженер в НИИ
Евсеева Анна Ивановна (кв.61) - ООО ПСК "Профстрой"
Нечаев Антон Борисович (кв.83) - ?, но точно не из треста
Денисов Максим Валерьевич (кв.122) - ?, но точно не из треста
Докучаева Анастасия Валентиновна (кв.156) - юристконсульт треста 36
Румянцева Маргарита Ивановна (кв.191) -OOO "БЮРО ЭКСПЕРТИЗ" оценщик
Жарикова Елена Борисовна (кв.353) - юрист (не трест)
Петров Дмитрий Дмитриевич (кв.420) - главный механик треста 36
Емельянов Олег Александрович (кв.434) - пенсионер(?)

Ревизионная комиссия:
Носарева Мария Владимировна (кв.47) - ?, но точно не из треста
Кукушкин Александр Михайлович (кв.136) - ?
Васильев Владимир Геннадьевич(кв.328) - экономист, руководитель подразделения в авиакомпании

Если есть дополнения /изменения, то пишите.

Получив впервые уведомление "о проведении ...", возник ряд вопросов для вашего обсуждения:

1. Исходя из опыта эксплуатации жилых домов - численный состав Правления ТСЖ - не более 5 человек, даже на первом этапе. Так как получать заработную плату члены Правления и председатель не могут (проверено Прокуратурами разных районов Петербурга), то "запал" в работе очень быстро иссякает (2-3 месяца). В то же время для оказания помощи дому по любым вопросам безвозмездно совсем не обязательно быть членом именно Правления.

2. Принять дом у застройщика в надлежащем виде и с документацией - вот главный вопрос на сегодняшний день. Если есть необходимость, готов поделиться имеющейся информацией по аналогичным вопросам.

3. В Правление, на мой взгляд, необходимо пригласить собственника встроенных помещений.

4. Предлагаю перенести сайт дома/ТСЖ на http://www.tsj.ru/, где можно найти много полезной информации, также организовать форум и т.д. Одно из главных преимуществ - на сайте http://www.tsj.ru/ представлена процедура проведения заочного голосования через сайт. Вероятно, наши последующие голосования также будут заочными, т.к. очные собрания проводить не имеет никакого смысла - опыт.

полностью поддерживаю!

есть форум нашего дома на этом сайте: http://www.tsj.ru/my.asp?art_rubraddr=9383

пока там зарегистрировано 10 наших соседей!

2. Если застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, это означает, что кто-то от имени эксплуатирующей орагинзации (в нашем случае ТСЖ) уже подписал акт рабочей комиссии. Интересно кто и на каких уловиях? Может быть ТСЖ уже создано ранее?

Друзья, за полемикой со мной, обвинением меня во всяких грехах, ускользнул от обсуждения наиважнейший вопрос. Если человек собирается занять выборную должность в небольшом сообществе, то помимо популистких лозунгов, он должен представить программу конкретных действий. А именно. Что он собирается делать? Как он будет решать вопросы недоделок застройщика? Сколько и какого персонала он наймет для решения основных задач? Какую конкретно зарплату каждому члену правления, работнику, председателю он назначит? С какими конкретно поставляющими организациями он собирается заключить договора? Сколько стоят для ТСЖ эти договора? Какая ориентировочная квартплата намечается в ТСЖ? И, наконец, чем они лучше чем управляющая компания? Этот вопрос связан с коренным вопросом. А нужно ли нам такое ТСЖ? Я лично уверен, что нормальное ТСЖ нам нужно. Но для этого нужен другой устав и руководство. Беда в другом. Люди нормальные обычно заняты своей основной работой и найти достойных руководителей ТСЖ, которые бы честно и добросовестно делали свое дело, очень трудно. Но это не значит, по нашему избирательному (в плане выборов) предпочтению, выбирать по принципу лучший из худших. Еще раз, у нас сейчас нет необходимости, до принятия дома самими соинвесторами, создавать ТСЖ. Довод о том, что некому будет принять общее имущество совершенно несостоятелен. Каждый из нас имеет долю в общем имуществе и может очевидные его недостатки указать в акте. От устранения скрытых недостатков, застройщик, также, не освобожден. Другой довод, о том, что якобы было собрание нескольких соинвесторов и на нем они все порешили, также несостоятелен. У них точно не было кворума и их решения нелегитимны. Кстати, ЖК, как главного управляющего многоквартирным домом понимает не ТСЖ, а общее собрание собственников, которое, кстати, может избрать представителя. Это не лучший вариант, но это к тому, что дом, в любом случае, имеет управомоченное лицо - общее собрание всех собственников. Реальное обсуждение идет по адресу vkontakte.ru/club6597564 в группе Дунайский - Космонавтов.

У каждого из нас, безусловно, сложился собственный жизненный опыт, в том числе в приемке жилого дома в эксплуатацию и последующей эксплуатацией. Мой скромный опыт подсказывает следующие шаги:

1. Как можно скорее организовать и зарегистрировать ТСЖ. Еще раз повторю, что численность правления ТСЖ - не более 5 человек и только для принятия решений.

2. Заключить договор с какой-либо управляющей компанией на процедуру приемки-передачи дома в эксплуатацию. Стоимость такого договора может быть совсем небольшой.

3. Принять дом в эксплуатацию с переданными сетями снабжения в соответствующие снабжающие организации (Водоканал, ПТЭ, и т.д. и т.п.). В том числе нельзя забывать о Ростехнадзоре - отдельное направление работы.

4. Для всех этих целей целесообразно нанять управляющую компанию в качестве обслуживающей (не эксплуатирующей) организации, т.к. такая компания может сама предоставить обученный персонал по всем направлениям и самому ТСЖ не придется обучать лифтера, электрика, теплотехника и т.п. за свой счет. Для этого возможна передача управляющей компании части систем (теплоцентр, лифт и т.д.) дома в эксплуатационную ответственность.

5. Многие управляющие компании предоставляют управляющего на дом, услуги которого, возможно, понадобятся в начальный период эксплуатации. Но это, безусловно, выгоднее, чем содержать своего управляющего.

6. Кто точно необходим, так это бухгалтер, т.к. материальные средства упускать из своих рук нельзя, да и ни одна компания не возьмет на себя сборы с собственников - это трудно. 5-10% собственников не платят и часто это решается только через суд. Цена вопроса бухгалтера на аналогичный дом в настоящее время 10-13 тысяч рублей, если бухгалтер не ведет прием граждан.

7. Обязательно нужно создать небольшой резервный фонд, способный покрыть 1-2 месячную оплату эксплуатации дома в целом, т.к. неплательщики будут.

8. Вот тогда и можно будет подумать о небольшом вознаграждении в соответствии с пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ председателю ТСЖ по итогам работы за год и образовавшейся экономии за счет заключения договоров на обслуживание на наиболее выгодных для ТСЖ условиях.

Возможно, опыт подсказал мне не все сразу, но для начала обсуждения достаточно, хотя время для осуждения истекает. Сожалею, что читают этот форум единицы.